石川のマンション売却で損をしない方法とは?|コラム「マンション経営のメリット・デメリットについて」

石川のマンション売却で損をしない方法とは?

マンション売却

マンションお役立ちコラム「マンション経営のメリット・デメリットについて」

マンション経営が支持されています。
老後の収入として関心が高まり、マンション経営を具体的に考える方も最近では非常に多いです。
しかし、実際に経営に踏み切る方は、意外と少ないということをご存じでしょうか。

 

では、まずマンション経営のメリットについて、考えましょう。

 

・私的年金として、老後の生活の安定のために。
マンション経営は、長期に渡り家賃収入を得ることができます。
公的年金が期待できない昨今、確実な収入を得られる手段として、老後の生活を豊かにします。

 

・生命保険代わりとして、家族に残すことができる。
ローンを契約する際に、団体信用生命保険に加入します。
これがあれば、万が一の場合に保険でローンが完済され、ローンなしで家族がマンションを相続することができます。
そのまま所有し家賃収入を得ることができるので、生活の保障となります。

 

・資産運用として、継続的な収入を確保し、安定した生活を得ることができる。
定年退職後にも収入を得ることができます。
マンション経営に定年はありません。
また、確実な家賃収入は様々な金融商品と比較して、高利回りだと言えます。

 

では、なぜマンション経営に踏み切らない方もいるのでしょう。

 

次に、マンション経営のデメリットについて、考えましょう。

 

・マンションが空室になった場合。
家賃収入は、あくまでも入居者がいるからこそ発生するものです。
ある意味、マンション経営において、空室となることは最大のリスクです。
例えば、35年ローンでマンションを購入した場合、入居者がいない場合でも、ローンだけは払い続けなければいけません。
つまり、その間は収入どころか、赤字です。

 

・家賃が下落した場合。
さらに、入居者がいたとしても、家賃が下落した場合には、当然収入は減ります。
賃貸の場合、入居者がつかなければ、家賃を下げて入居者を募るというやり方をします。
入居者がいないよりはましですが、望ましい結果とは言えませんね。

 

・換金性を考慮すると。
株や為替などは、換金性に優れています。
マンションを現金化したいからと言って、すぐに買い手が付くわけでもなく、売れたとしてもさらに日数がかかってしまいます。

 

・マンション自体の価格が下落した場合。
マンションも、年数が経つと劣化し古くなり、当然価格が下がります。
最近では『収益還元法』という見方で、不動産がどれだけ収益を上げるかによって価格を決める方法になっています。
入居者を長期で見込めて、家賃が維持できるマンションと見なされれば、価格が下落することは考えにくいでしょう。
これは、マンションの転売目的ではなく、長期に渡って家賃収入を得ることを目的としたマンション経営には、大切なことですね。

 

・火災があった場合。
集合住宅において、怖いのが火災です。
マンションそのものが全焼した場合、建て直しとなります。
室内だけが火災に遭った場合は、室内の補修となります。
いずれにしても、出費は大きいですね。
火災は、原因によって責任が異なりますが、経営者の痛手は確実にありますよね。
ご自身も入居者も、火災保険に加入することが大切です。

 

・金利が上昇した場合。
万が一、金利が上昇することがあったとしても、仕方がないことだと言えます。
こればかりは、避けようがありません。
現金購入であれば、これは全く関係ありませんがあ、ローンでの返済となると、金利の上昇で支払いもかなり変わってきます。
金利上昇のリスクを減らすためには、可能であれば繰り上げ返済をおすすめします。

 

・建物の劣化や老朽化による、維持修繕。
鉄筋コンクリートの建物は、一般的に寿命が約100年だと言われています。
建物の管理状況にもよりますが、排水設備の劣化や壁のひび割れなどは、100年を待たずにやってきます。
実際には、マンションの寿命は60年程度、まず50年と考えるのが妥当でしょう。
管理会社等がしっかりしており、修繕積立金が十分にあれば問題はありません。
しかし、修繕積立金が不足したり、積み立てていない場合、修繕を行わないか、一時金を徴収されます。
修繕の程度によりますが、決して小さな金額ではないでしょう。
もちろん修繕を行わなければ、入居者が付かなくなってしまいます。
どちらも痛手となりますね。

 

マンション経営にはメリットもありますが、デメリットもあります。
大きな金額が動きますので、よく考えて決めましょう。

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